SAN BENEDETTO DEL TRONTO – Variante Nidis. Il consigliere Peppe Giorgini e il MeetUp Piceno del Movimento Cinque Stelle confutano i calcoli adottati per stimare il valore della proposta.

«Come nostra abitudine continuiamo a valutare con la necessaria oggettività l’operato della amministrazione comunale in carica, poiché riteniamo fondamentale ragionare su dati concreti inconfutabili, piuttosto che lasciarci andare a facili quanto inutili critiche da bar dello sport. Riteniamo altresì che solo attraverso una lucida analisi della situazione ci si possa preparare a fronteggiare l’ennesimo, pericoloso attacco al nostro territorio, da alcuni decenni terreno di conquista di legioni di prenditori ben poco interessati al bene comune.

Allo scopo di chiarire i passaggi necessari ad arrivare alle conclusioni riportate nel testo, è necessario conoscere la situazione originaria.

Un tempo tutta l’area Brancadoro era destinata a verde sportivo, fino alla strada statale 16, in corrispondenza dell’edificio oggi occupato dalla Polizia Stradale. In seguito fu stralciata una fascia e destinata ad area edificabile per aziende che trattano merci o similari (concessionarie, rivendite di accessori, etc.)

A compensare questa modifica, fu definita una prescrizione su tutta l’area Brancadoro, la quale prevedeva di identificare a verde attrezzato un terzo della superficie totale, anche perché nel nostro comune non si sa effettivamente quanti (e dove siano) gli standard urbanistici, per la mancanza di una tabella generale descrittiva dei reali standard cittadini.

Qualcuno potrebbe obiettare come si possa trasformare pure il verde attrezzato. No, non è così. Stiamo parlando di una norma di compensazione; in caso di utilizzo, tutti i proprietari dell’Area Brancadoro potrebbero sentirsi autorizzati a usufruirne.

Ma quanto vale l’attuale destinazione?

Non essendoci riferimenti specifici per fare una valutazione congrua e diretta con immobili simili,  il Catasto si immette in un ginepraio, avventurandosi tra il M.C.A. Market Comparison Approach e il D.C.F.A Discount cash flow analysis. La procedura di Market Comparison può essere applicata a tutti gli immobili, a patto che si possa rilevare un numero sufficiente di transazioni immobiliari recenti; tre o quattro rilevazioni di transazioni recenti sono ritenute sufficienti per un risultato accettabile in termini di valutazione immobiliare. Il D.C.F.A. invece, si basa sul principio economico dell’anticipazione: “Un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene sarà in grado di produrre”.

Quindi la prerogativa di questi due metodi in pratica è:

1. Che nessun soggetto razionale sia disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene è in grado di produrre;

2. Che la valutazione dei benefici scaturisca da una trasformazione urbanistica che sia fisicamente fattibile, legalmente permessa, e che offra il più alto tasso di rendimento.

Il primo principio che auspica l’esistenza di un soggetto disposto ad intervenire su un’area del genere è totalmente avulso dalla realtà. Questo perché nei molti lustri da quando esistono queste aree, mai è comparso sulla scena un soggetto che volesse mettere a reddito tali aree sportive.

Inoltre poiché l’intervento, come nel caso in esame, è concentrato su una piccola porzione di una più vasta area a medesima destinazione, essa dovrebbe essere sottoposta a un intervento preventivo, ossia a piano particolareggiato esteso su tutto il comparto dal quale dedurre le capacità insediative già autorizzate, (vedi Area Piergallini) e quindi non può essere autonomamente utilizzabile sulla singola porzione. Non solo, anche volendo far finta di non aver individuato tale preclusione riduttiva vi è da considerare che anche applicando al pieno gli indici delle NTA,  le attrezzature sportive preventivate sono solo teoriche e non usufruiscono di nessuna esemplificazione progettuale. Di conseguenza tutti gli equilibrismi economici ipotizzati dal catasto con la sua relazione, appaiono non fondati e inidonei a rappresentare la realtà, in quanto le superfici che si ritengono realizzabili non sono in condizione di esistere realmente se analizzate attraverso le tecniche proprie di un piano particolareggiato.

Infatti non si tiene presente che:

1. Ogni zona deve relazionarsi con le aree circostanti mediante idonea viabilità, non deve creare condizioni di lotti interclusi e in questo caso come nella soluzione legata alla trasformazione residenziale una strada deve esistere alle condizioni dimensionali del regolamento edilizio;

2. in base alla normativa vigente, un terzo dell’area deve essere considerata verde pubblico e va detratta dalla utilizzazione territoriale e va individuata preventivamente, indicata planimetricamente, deve essere una massa verde compatta e non indicata da superfici residuali o di ritaglio tra le strutture;

3. tale onere, sic et simpliciter non può essere trasferito alle proprietà residue in area Brancadoro;

4. applicando gli indici fondiari alla area netta detratta del verde di cui sopra, ci si avvede che il quantitativo delle superfici indoor delle strutture pressostatiche e degli spogliatoi – bar superano il massimo ammissibile dalla normative;

5. gli impianti sportivi dovranno comunque essere conformi al D. 10/11/1986 recante “Nuove norme di sicurezza per la costruzione e l’esercizio di impianti sportivi”, posti come realizzabili nella proprietà Nidis che di fatto superano abbondantemente il consentito e non è verificabile la conformità a quanto sopra citato;

6. di conseguenza tutta la valutazione dell’area diviene errata in quanto basata su dati errati in eccesso;

7. Ne consegue che il plusvalore dedotto con la stessa tra valore ante e post , risulta inferiore al reale comportando un notevole danno alle casse

Inoltre in  sede di redazione di Piano Particolareggiato, sia esso di iniziativa pubblica o privata, dovranno essere reperiti spazi omogenei di verde attrezzato in misura non inferiore ad 1/3 della superficie territoriale; tali spazi sono da considerare esclusi dalla superficie fondiaria e quindi non contribuiscono al calcolo delle superfici utilizzabili per gli impianti coperti e scoperti; in tal caso si applicano  I seguenti indici di utilizzazione fondiaria:

– per gli impianti coperti Uf   = 0,30 mq/mq;

– per gli impianti scoperti Uf = 0,60 mq/mq.

Ricordiamo ancora una volta che per la zona introdotta con la variante di cui alla delibera di Consiglio Comunale n°71 del  13/05/1994 (zona”Brancadoro”) non è in alcun caso consentito l’intervento edilizio diretto. Se rifacciamo quindi un po’ di conteggi, le strutture sportive ipotizzate dal Catasto sono superiori a quelle effettivamente realizzabili, come da prospetto allegato.

• Verde pubblico attrezzato pari a 1/3 dell’area territoriale 12.672/3= mq 4.224;
• Area territoriale residua mq (12672-4224) = mq 8.448;
• Superficie da destinare a strada ml 10 x 96 ml= mq 960 (come individuata per residenze);
• Lotto fondiario su cui applicare gli indici fondiari 12672-4224-960 = mq 7.488;
• Parcheggi 2,50 mq per ogni mq di intervento (a voler essere magnanimi) 2,50 mq x 7488 a mq 1.872;

Pertanto, se ai 7.488 mq (lotto fondiario) togliamo lo spazio da destinare a parcheggi pari a mq 1.872 rimane una superficie pari a mq 5.616 per ospitare tutte le attrezzature sportive che hanno previsto, mentre il Catasto ne ha ipotizzati 5.900 mq che chiaramente non entrano nell’area destinata.

Si ricorda che gli indici di piano sono indici massimi realizzabili ma non è detto che sempre si possa o debba raggiungere la utilizzazione massima dell’indice.

Dobbiamo infine valutare anche i processi estimativi del Catasto che ritiene  probabilmente congrua la cifra di 2.622.000 euro (il 70% del plusvalore al comune sarebbe pari a euro 1.835.000 euro circa) dedotta tra la differenza dei due valori di mercato di quell’area, (cioè la differenza tra prima e dopo la variante urbanistica).

Secondo il nostro parere al catasto nella valutazione sfugge una cosa molto importante e cioè che gli indici di piano sono i massimi consentibili ma non che necessariamente debbono o possano essere conseguiti.

In buona sostanza quindi, gli edifici previsti che contribuiscono alla creazione del valore dell’area pre-trasformazione, sono post valori che non trovano riscontro nella realtà in quanto non realizzabili.

Insomma come al solito un “papocchio urbanistico” che crediamo sia di difficile comprensione oltretutto perchè a rischio di creare un precedente molto pericoloso per la vivibiltà della nostra città.

Questo è il panorama che ci troviamo ad affrontare in questo periodo storico. il Movimento 5 Stelle San Benedetto del Tronto invita la cittadinanza a riflettere su quanto sia importante l’interesse di ognuno di noi sulle vicende che riguardano la nostra città: è ora che ciascuno si faccia al più presto un’idea di quale sia la strada che, tutti insieme e fra poco meno di un anno, saremo chiamati a intraprendere, se non vogliamo subire ancora una volta  l’onta di essere trattati da sudditi e non da cittadini».